Kürzlich wurde der Referenzzinssatz erneut gesenkt, von 1.5% auf 1.25%. Das bietet den Mietern die Möglichkeit, eine Senkung des Mietzins auf den nächsten Kündigungstermin zu verlangen. Oft macht der Vermieter im Gegenzug eine Erhöhung der allgemeinen Kosten geltend, die einen grossen Teil der Ersparnis zunichte macht. Der Vermieter darf seinerseits nämlich den Nettomietzins erhöhen, um die Teuerung (zu 40%) und die allgemeine Kostensteigerung zu berücksichtigen. Ins Gewicht fällt dabei vor allem Letztere: Sie soll verschiedene Kostenstellen decken, die nicht in die Nebenkosten fallen, z.B. die Hausreinigungskosten, Wasser, etc.

In der Praxis wird diese Kostensteigerung durch Hinzurechnen einer Pauschale von 0.5 bis 1% des Nettomietzinses abgegolten. Das kann den Betrag der Mietzinssenkung erheblich schmälern: Wenn der Vermieter für jedes Jahr seit der letzten Mietzinsfestlegung den Mietzins um ein Prozent erhöht, reichen weniger als drei Jahre, um die Ersparnis aufzuwiegen, die aus einer Senkung des Referenzzinssatzes um 0.25% entsteht.

Das Bundesgericht schützt diese Praxis nicht. Es hat mehrmals festgehalten, dass die Anwendung einer Pauschale in den meisten Fällen unzulässig ist. Es obliege dem Vermieter, das wahre Ausmass der Kostensteigerung zu berechnen und auf Verlangen des Mieters zu belegen. Dazu kommt es meistens nicht. Bedenklich ist, dass auch die Schlichtungsbehörden diese Praxis nicht nur absegnen, sondern gar fördern. So bauen unter anderem die Zürcher Schlichtungsbehörden in ihrem eigenen Mietzinsrechner (https://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/mietzinsgestaltung/mietzinsrechner.html) die entsprechende Berechnungsgrundlage ein. Ausgerechnet in der Stadt Zürich, wo die Mieten bereits hoch sind, wird häufig der höchste Satz von 1% angewendet.

Es ist verständlich und vertretbar, die Berechnung vereinfachen zu wollen. Dies scheint allerdings oft auf Kosten der Mieter zu erfolgen, ausgerechnet also derjenigen, die aufgrund der Informationsasymmetrie benachteiligt werden. Viele bemerken diese Erhöhung gar nicht oder halten sie für unvermeidbar. Dagegen sind Vermieter in der Regel professionell vertreten und in der Lage, die genaue Entwicklung der Kosten zu berechnen.

Die Mieter müssen sich die pauschale Anrechnung nicht gefallen lassen. Sie haben das Recht, vom Vermieter die genaue Berechnung der Kostensteigerung zu verlangen. Wenn der Vermieter dies ablehnt, kann der Mieter diesen Entscheid bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Möglich ist ebenfalls, dass der Mieter eine tiefere Pauschale verlangt, z.B. 0.5% – oder gar tiefer: der oben erwähnte Mietzinsrechner der Schlichtungsbehörden lässt eine Pauschale von 0.25% zu – statt 1%. Bereits dies kann zu einer Ersparnis von mehreren Hundert Franken im Jahr führen.

Anhand des folgenden Beispiels mit einem monatlichen Nettomietzins von 1’800 Franken lässt sich dies aufzeigen: Wenn die letzte Mietzinsanpassung im Oktober 2017 kurz nach der letzten Senkung des Referenzzinssatzes von 1.75% auf 1.5% stattfand, würde ein erneuter Antrag per Anfang Oktober 2020 bei einer Pauschale von 0.25% zu einer Senkung von etwa 400 Franken jährlich führen, bei einer Pauschale von 0.5% wären es ca. 240 Franken, während eine Pauschale von 1% gar eine Mietzinserhöhung nach sich ziehen würde. Wenn die letzte Mietzinsanpassung 2 Jahre früher stattfand, als der Referenzzinssatz von 2% auf 1.75% sank, wären es ungefähr folgende Beträge: 900 Franken jährlich bei eine Pauschale von 0.25%, 625 Franken bei 0.5% und 85 Franken bei 1%. Grundsätzlich gilt: je länger die letzte Mietzinsanpassung zurückliegt, desto stärker wirkt sich die Kostensteigerung aus.