Récemment, le taux de référence a de nouveau été abaissé, passant de 1,5 % à 1,25 %. Cela donne aux locataires la possibilité de demander une réduction du loyer à la prochaine date de résiliation. En contrepartie, le propriétaire réclame souvent une augmentation des frais généraux, ce qui annule une grande partie des économies. Le propriétaire, pour sa part, est autorisé à augmenter le loyer net pour tenir compte de l’inflation (40 %) et de l’augmentation générale des coûts. Ce dernier point est particulièrement important : il doit couvrir divers centres de coûts qui ne sont pas inclus dans les frais de service, par exemple les frais de nettoyage de la maison, l’eau, etc.

En pratique, cette augmentation des coûts est compensée par l’ajout d’un forfait de 0,5 à 1 % du loyer net. Cela peut réduire considérablement le montant de la réduction de loyer : si le propriétaire augmente le loyer d’un pour cent pour chaque année écoulée depuis la fixation du dernier loyer, moins de trois ans suffisent pour compenser les économies résultant d’une réduction de 0,25 % du taux de référence.

Le Tribunal fédéral ne soutient pas cette pratique. Il a déclaré à plusieurs reprises que l’application d’un forfait est, dans la plupart des cas, inadéquate. Il incombe au propriétaire de calculer l’ampleur réelle de l’augmentation des coûts et d’en fournir la preuve à la demande du locataire. Ce n’est généralement pas le cas. En effet, les autorités de conciliation non seulement approuvent cette pratique mais l’encouragent même. Dans le canton de Zuirich, par exemple, les commissions de conciliation en matière de bail intègrent la base de calcul pertinente dans leur propre calculateur de loyer (https://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/mietzinsgestaltung/mietzinsrechner.html). Dans la ville de Zurich, où les loyers sont déjà élevés, c’est même souvent le taux le plus élevé de 1 % qui est appliqué.

Il est compréhensible et justifiable de vouloir simplifier le calcul. Cependant, cela semble souvent se faire au détriment des locataires, c’est-à-dire de tous ceux qui sont désavantagés par l’asymétrie de l’information. Beaucoup ne remarquent même pas cette augmentation ou la considèrent comme inévitable. En revanche, les propriétaires sont généralement représentés professionnellement et sont en mesure de calculer l’évolution exacte des coûts.

Les locataires n’ont pas à accepter la charge forfaitaire. Ils ont le droit d’exiger du propriétaire le calcul exact de l’augmentation des coûts. Si le propriétaire refuse de le faire, le locataire peut contester cette décision devant la commission de conciliation. Il est également possible que le locataire exige un forfait inférieur, par exemple 0,5 % – ou même moins : le calculateur de loyer des autorités de conciliation mentionné ci-dessus permet d’obtenir un forfait de 0,25 % – au lieu de 1 %. Rien que cela peut permettre d’économiser plusieurs centaines de francs par an.

L’exemple suivant, avec un loyer mensuel net de 1 800 francs suisses, en est une illustration : Si la dernière adaptation du loyer en octobre 2017 avait lieu peu après la dernière réduction du taux de référence de 1,75 % à 1,5 %, une nouvelle application à partir du début du mois d’octobre 2020 entraînerait une réduction d’environ 400 CHF par an à un taux forfaitaire de 0,25 %, d’environ 240 CHF par an à un taux forfaitaire de 0,5 %, tandis qu’un taux forfaitaire de 1 % entraînerait même une augmentation du loyer. Si la dernière révision du loyer avait eu lieu 2 ans plus tôt, lorsque le taux de référence est passé de 2 % à 1,75 %, les montants seraient approximativement les suivants : 900 francs par an avec un taux forfaitaire de 0,25 %, 625 francs avec 0,5 % et 85 francs avec 1 %. En principe, plus la dernière révision du loyer est ancienne, plus l’impact de l’augmentation des coûts est important.